鬼股 3、房地產(chǎn)新貴

周頌就像一陣旋風(fēng)那樣推門走了進(jìn)來，周頌這種人無論走到哪里似乎都是引人注目的對像，健談、善飲、充滿朝氣，連走路的姿勢都透著十分的自信。也難怪，他今年才三十一歲，已經(jīng)是一家頗具規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的老板。周頌是風(fēng)君子的中學(xué)同學(xué)，現(xiàn)在恰好也住在這個城市里，是通過風(fēng)君子認(rèn)識秦小雅的，但是后來他和秦小雅的關(guān)系恐怕更加密切，畢竟同樣都是生意人。

周頌是聽說秦小雅鞋這兒出了怪事立即趕來的，在聽完了風(fēng)君子剛才的分析之后，以做總結(jié)的口吻對秦小雅說：“偽君子說的有道理，不過還有一種可能，就是當(dāng)對方知道你的資金如果沒有問題的話，很可能以高價將另外五千雙右腳皮鞋賣給你，因?yàn)闆]有那五千雙右腳皮鞋，你現(xiàn)在這五千雙左腳就是廢物。”

秦小雅若有所思的問了一句：“我的資金怎么會沒有問題呢？”

周頌想也不想就回答：“有我呢。”

秦小雅似乎看了風(fēng)君子一眼，說：“這和我有什么關(guān)系。”

周頌有點(diǎn)意識到自己過于殷勤了，秦小雅一直是一個自立意識很強(qiáng)的女人，于是改口說：“偽君子剛才說的對，你現(xiàn)在就當(dāng)沒發(fā)生這件事情，這一百萬貨款就算是我借給你的，等事情解決了你連本帶利都還給我怎么樣？”

秦小雅又嘆了一口氣：“就算那五千雙右腳出現(xiàn)了又怎么樣？按照你們剛才的說法無外乎兩種可能，都是對我不利的，到時候又怎么辦？”

風(fēng)君子這時候說話了：“我不知道到時候該怎么辦在平時遇到很多人一定要問一支股票最終目標(biāo)位是多少，在大多數(shù)情況下這是我不可能回答的一個問題，我能做的就是說現(xiàn)在應(yīng)該如何操作。”

秦小雅終于笑了：“風(fēng)君子你真是三句話不離本行，現(xiàn)在只好聽你們的意見了，謝謝你們的幫忙，今天晚上我請客，請你們兩個酒鬼喝一杯。”

風(fēng)君子也笑了：“我是酒鬼，周土豪不是，他是大善人，”他從周頌進(jìn)門時就猜到事情最后恐怕會這樣。

裝修的非常雅致的包間里只有秦小雅、風(fēng)君子、周頌三個人在閑聊，秦小雅喝茶，周頌喝干紅，風(fēng)君子喝啤酒，都是自斟自飲。秦小雅出門前顯然又精心收拾了一番，恢復(fù)了靚女本色。

秦小雅正在問周頌：“我上半年在西城區(qū)買的一套房子，五千多一坪，前幾天我那套房子附近新開盤的小區(qū)已經(jīng)賣到六千二了，怎么漲得這么快，你們這些開發(fā)商是怎么給房子定價的？”

周頌一聽問到了他的本行，便來了精神：“這個問題比較專業(yè)，說清楚不太容易，我可以舉個例子跟你解釋解釋。我開發(fā)的第一個項(xiàng)目不在濱海，在西安，那是兩年前一個居民小區(qū)，當(dāng)時售價是兩千五一坪。”

秦小雅插問了一句：“怎么這么便宜？”

周頌接著說：“時間不一樣、地區(qū)也不一樣、建筑也不一樣。像你買的房子是框架結(jié)構(gòu)的，而磚混結(jié)構(gòu)的要便宜的多。”

秦小雅：“那這個小區(qū)是磚混結(jié)構(gòu)的？”

周頌：“也不是，比磚混結(jié)構(gòu)稍微好一點(diǎn)，是圈梁結(jié)構(gòu)，我們宣傳材料上說的是小框架。”

秦小雅：“我對這些磚頭瓦塊不感興趣，你那兩千五一坪到底是怎么算出來的？”

如果是換一個人周頌肯定不太愿意回答這個問題，但是秦小雅問的當(dāng)然不一樣，周頌非常耐心的解釋道：“我給你分開了說吧，如果把所有的成本都算進(jìn)去大概是這樣的：前期費(fèi)用兩百塊一坪，七十年土地使用權(quán)折合房屋建筑面積大概是八百塊一坪，拆遷安置費(fèi)和建筑成本加起來大概是七百塊一坪，交各種稅折合約三百塊一坪，各種行政事業(yè)收費(fèi)加起來大概三百塊一坪，最后加上每平方米兩百塊錢的利潤，就是兩千五。”

“原來有這么多花樣”，秦小雅吐了吐舌頭，“在這兩千五里面真正的房屋造價是多少？”

周頌：“如果不算拆遷安置費(fèi)用，大概是五百一坪吧，當(dāng)然我剛才說的都是整數(shù)，而且沒有單獨(dú)算營銷、的費(fèi)用。”

秦小雅：“我五千塊一坪買的房子，房屋造價是多少？”

周頌：“售價越高的房子，建筑造價在房價中的比例就越低，你那套房子是清水房，造價不會超過一千塊一坪。”

秦小雅驚嘆：“原來你們這些地產(chǎn)商這么黑，難怪風(fēng)君子管你叫土豪劣紳。”

周頌還沒說話，一直沒有做聲的風(fēng)君子插嘴了：“這叫無奸不商，我上次看見你店里擺的那批鞋，標(biāo)簽上寫著原價一千七百八，現(xiàn)價一千二百八，是不是也是兩百塊錢進(jìn)的貨？”

秦小雅嘆了一口氣：“是呀，現(xiàn)在賣服裝的不都是這樣嘛。”

風(fēng)君子又接著說：“我還問了你們那些小售貨員，如果顧客砍價的話，賣場經(jīng)理最多可以還到一千塊一雙，那么你的鞋進(jìn)貨成本與售價的比例與周土豪的房屋造價與售價的比例不是一樣的嘛？”

秦小雅：“帳不能這么算，你知道我那個店面租金多貴嗎？而且我還養(yǎng)著十幾個員工，都是要付工錢的。”

周頌又找到了解釋的機(jī)會：“現(xiàn)在的生意都是一樣的，你的店面付租金是半年一次，而我們買地的成本比造房子的成本都高，而且土地只有使用權(quán)，相當(dāng)于一次付了七十年的租金。”

風(fēng)君子不依不饒：“這叫天下烏鴉一般黑，不過總希望別的烏鴉比自己更白一點(diǎn)，最好別的行業(yè)都沒有自己的生意掙錢。”

秦小雅被風(fēng)君子說的有點(diǎn)不好意思，趕緊把話題又轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)上：“周頌?zāi)阏f你那個項(xiàng)目前期費(fèi)用有兩百塊一坪，究竟是什么費(fèi)用呢？”

風(fēng)君子搶著替周頌回答：“勘察、設(shè)計(jì)、論證、土地平整都可以計(jì)入前期費(fèi)用。”

秦小雅：“那個小區(qū)總建筑面積是多少？”

周頌：“十萬平方米左右，不算大，是個小項(xiàng)目。”

秦小雅：“一坪米兩百塊，十萬平方米就是兩千萬，勘察、設(shè)計(jì)用得著這么多嗎？”

周頌沒有說話，風(fēng)君子接著說：“當(dāng)然用不了這么多，頂多是個零頭，剩下的大部分都是公關(guān)費(fèi)用了，要不然土地為什么會給他呢，房地產(chǎn)那么多證件怎么能批下來。”

秦小雅不想讓周頌太難堪，又轉(zhuǎn)移話題：“你剛才說這個項(xiàng)目的利潤也是二百塊一坪，和前期費(fèi)用差不多了，那你豈不是賺了兩千萬？”

周頌有點(diǎn)不好意思了：“我只不過是合作開發(fā)人之一。”

秦小雅：“你們這些搞地產(chǎn)的真有錢，這個小區(qū)按你的算法總投資有二點(diǎn)三個億呢。”

周頌似乎更不好意思了：“其實(shí)啟動資金全部加起來只有幾千萬，我的投資還是東拼西湊的，剩下的缺口大部分是銀行貸款、小部分是施工單位墊款，還有一部分是住戶的預(yù)前認(rèn)購訂金和預(yù)購款。”

秦小雅又一次驚嘆：“利潤率百分之百啊，能拿到銀行的錢真是好，像我們這樣的個體戶銀行的門都進(jìn)不去。”