天運 617暴利

金帥端起茶杯喝了一口，笑著說道：“看來陶老板也同意我這個說法，你的精華地產(chǎn)之所以能在五年之內(nèi)賺到一百個億，我認為最主要的一點就是暴利。”

聽到金帥提起暴利兩個字，所有的開發(fā)商都心中一動，他們知道金帥說的是實話，沒有暴利又怎么可能在五年時間里積攢到一百個億呢？

金帥的臉色變得有些嚴峻了：“我很清楚開發(fā)商的生財之道，比如秀山區(qū)名仕花園這個房產(chǎn)項目，總建筑面積4萬多平方米，其中，住宅面積3.4萬平方米，商業(yè)面積3000多平方米。你們的第一個生財之道是，這3000多平方米商業(yè)面積合同上沒有說明，是開發(fā)商的紅利，僅這一部分至少價值1億元。”

沒等陶老板講話，金帥又說道：“另外一個就是，總建筑面積減去商業(yè)面積、按合同規(guī)定歸還拆遷居民的1萬平方米土地使用面積及給他們興建的4000平方米住房后，開發(fā)商的可售面積還有3萬平方米左右。按照該項目樓盤現(xiàn)在均價12000元／平方米來算，一共可售近4億元。而每平方米的建設成本大概在2500元，因而建筑商總成本在1億元左右。最后再減去建筑商利潤和其他費用1億左右，開發(fā)此項樓盤，開發(fā)商總共可以獲益兩億元，另外還有一個價值1億的商業(yè)面積用地。”

陶老板目瞪口呆的看著金帥，眼前這個年輕的市長太令人可怕了，他怎么會對這些情況如此清楚呢？難道金市長原來也干過房地產(chǎn)？

驚訝的不僅是陶老板，還有其他在座的房地產(chǎn)商們，雖然大家都知道房地產(chǎn)業(yè)是個暴利行業(yè)，但是對他們怎么運作的，卻很少有人知道。

“據(jù)我所掌握到的情況，你在這個項目上的先期投入只有五百萬元，從這個過程就可以看得出來，你是怎么把五百萬變成兩個億的，這不是暴利又是什么呢？確切的說，你們是鉆了國家政策上的空子。”

稍微停頓了一下，給了大家一個思考的機會，金帥接著說道：“當然，這個責任也不應該由房地產(chǎn)商來承擔，之所以形成這種情況，這是因為我國目前房地產(chǎn)制度缺位。我國是公有制國家，土地歸全民所有。土地在沒有開發(fā)之前都是一樣的，沒有經(jīng)濟價值。但土地一旦蓋了房子，就有了很大收益。房地產(chǎn)開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，其中土地是首要的。我國法律對土地開發(fā)有特別的規(guī)定，很多人即便是擁有土地但也不可以開發(fā)。國有土地要發(fā)展，負責具體作的是房地產(chǎn)商。集體土地要發(fā)展，也要通過房地產(chǎn)商。這些規(guī)定導致房地產(chǎn)商專業(yè)了起來，其他人即使是擁有土地但也不可以開發(fā)。”

金帥看了一眼陶老板，又說道：“制度給了房地產(chǎn)商特權(quán)，另一方面制度又衍生了私權(quán)。我們知道，所有的政策本身都有滯后性，但做出政策時的動機卻是具體的部門或個人，這樣專業(yè)的房地產(chǎn)商便有了目標及利益輸送的目標。政策的缺位或錯誤更加讓房地產(chǎn)商如魚得水。比如一些地方一會兒推出購房入戶，一會兒又取消，政策變化背后無不有房地產(chǎn)商的身影。”

利用金帥喝茶的機會，陶老板終于找出了一個辯解的理由：“我們房地產(chǎn)業(yè)雖然回報率比較高一點，但是我們的投入也很高，風險也非常大。”

金帥放下了茶杯，一字一句的說道：“錯了，開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)幾乎是零投入。在房屋預售制度下，開發(fā)商拿購房者的錢來做自己的開發(fā)資金，房產(chǎn)開發(fā)商蓋房子是不要錢的，確切的說你們是在空手套白狼。”

什么叫做能力，金帥剛才講的話就可以明確的表現(xiàn)出來，陶松林此刻對金帥佩服得五體投地，好多人都鬧不明白的問題，被金帥看得清清楚楚，人家這個留美金融學博士的水平就是高啊。

“下面我們再來看看房地產(chǎn)商是怎么運作的吧，在房屋預售的時候，開發(fā)商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈余。拉水泥、買鋼材、付工資全由建筑商包干。開發(fā)商等房子售出賺到巨額利潤后才給建筑商清算工程款。這就是蓋房子不要錢的商業(yè)模式。具體來講，就是拿你業(yè)主的錢來做我的開發(fā)資金，加上建筑商墊資蓋房，既是現(xiàn)實又是合法的狀態(tài)。在這方面還會得到銀行方面的大力支持，因為銀行也從中獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高，而且是先還利息后還本金的。”

金帥一針見血的指出了房地產(chǎn)商們在開發(fā)房地產(chǎn)時的貓膩，雖然大多數(shù)的人看不到這一點，但對于一個金融博士來講，房地產(chǎn)商們玩的這些貓膩只能算是一個小伎倆。

“正是因為這些原因，所以樓房的價格居高不下，一方面是開發(fā)商在不斷的建筑，另一方面確實老百姓因為房價的急劇上漲而買不起樓，正是因為這種暴利的形成，銀行方面為了自己的利益，才把大筆的貸款向房地產(chǎn)市場進行傾斜，所以推動了房地產(chǎn)市場的泡沫越來越大，而實體企業(yè)卻因為得不到足夠的貸款，而大量的破產(chǎn)和倒閉，結(jié)果就是造成大批工人失業(yè)，這一部分人就更沒有能力買房了，形成一種惡性循環(huán)，為了打破這種循環(huán)，就必須要對房地產(chǎn)市場進行整頓。”

徐夢澤想了一下說道：“金市長，那么為什么以前政府要支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？”

金帥笑了笑：“俗話說術業(yè)有專攻，房地產(chǎn)商是一個專業(yè)，必然獲得壟斷的利益。而這種利益的獲得是與政府間的合作分不開的。我舉個例子你就明白了。土地是屬于國家的，只能由政府征收，征用以后再賣給房地產(chǎn)商。打個比方說，政府按每畝1.6萬元的價格從農(nóng)民手上把地收過來，再按每畝20萬元的價格賣給房地產(chǎn)商，這就形成了一個完整的利益鏈條。政府跟開發(fā)商的關系，就像是丈母娘和女婿。有句俗話說：丈母娘看女婿，越看越歡喜。我們現(xiàn)在干部的評價體制是看GDP、就業(yè)和投資，這些都離不開開發(fā)商。政府希望房地產(chǎn)商買的地越來越多，這樣財政收入才能夠增加，而只有房地產(chǎn)商拿地之后好好蓋房，政府才能得到好處。”

金帥在隨后的講話當中，向在座的房地產(chǎn)商們反復闡述了政府對房地產(chǎn)市場進行整頓的必要性，也表明了政府的決心。

“我們的政府是人民的政府，代表的是最廣大人民群眾的利益，要保證社會和諧的發(fā)展和長久穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場就必須要進行調(diào)控。現(xiàn)在有人說開發(fā)商蓋房子是給有錢人蓋的，這句話說得沒錯，房子是有投資屬性的，但歸根結(jié)底還是要拿來住的，既然是用來住的，所以就不能允許有些人去惡炒。”

魏軍山想了一下，問道：“市長，那么市政府對房地產(chǎn)市場整頓的最終目的是什么？”

魏軍山所提的問題也是所有開發(fā)商最關心的問題了，房地產(chǎn)商們紛紛打開了筆記本，做好了記錄的準備。

“房價居高不下的原因有兩個，一是政府缺位了，另外就是我們的政策有空子可鉆。政府應該做保障性住房這一塊兒，但是由于種種原因，我們保障性住房推出好多年了，卻沒有得到認真的執(zhí)行。政府應該大量興建保障房，用來解決普通老百姓的住房問題。由于保障房的所有權(quán)是政府的，這樣土地增值以后產(chǎn)生的利益是政府的。目前政府主要應該加強保障房建設，這項政策實施得好，肯定是可以拉低房價的，真正實現(xiàn)居者有其屋的目標。”