對沖 第九章:寫字樓(1)

常天浩不知道這次上海行在喬冰倩心頭激起的漣漪，甚至也不清楚這件事對沈飛和喬冰倩兩人關(guān)系的殺傷力，他以為只是兩人一時沒處理好吵架拌嘴，回頭沈飛找喬冰倩道下歉就能平息事態(tài)。他和沈飛也沒有深仇大恨，心頭種刺只想小小報復(fù)下對方：第一，誰讓你出口傷人；第二，雖讓你屢次去糾纏程程？其他并無太多惡意。

在他眼中，喬冰倩一個女孩子家僅因為沈飛心情低落就能特意從錢塘跑來看他，這份感情是很沉重的，哪里是說能舍就能舍棄的？

他卻不知道自己小看了喬冰倩，這樣一個敢愛敢恨的姑娘，一旦下定決心就不會改變，就像她原來喜歡沈飛，毅然能克服女孩子的矜持反過來倒追，一旦她決定放手，那就再也挽回不了——起碼以沈飛的手段是挽回不了。

她在火車上思考了2個多小時就下定了決心，確切地說，10月3日晚她就下定了決心，次日常天浩陪同游玩和送行時的表現(xiàn)，更讓她堅定了自己的想法。

當(dāng)然她的小心思常天浩是解讀不出的，因為喬冰倩回到家后只禮貌地說了聲“安全抵達(dá)”，同時自告奮勇說下次常天浩來錢塘玩由她招待并充當(dāng)導(dǎo)游。對后半句常天浩只能笑笑，他就是西山人，去錢塘還用的喬冰倩招待和當(dāng)向?qū)В?p/> 他的心思，還在于自己的事業(yè)上。

“常總、王總，這邊請……”

10月4日算第一個教學(xué)周，不過依然不上課，全程新生教育，根據(jù)日程表，是由輔導(dǎo)員和高年級學(xué)長領(lǐng)著學(xué)生在各公共場合轉(zhuǎn)一圈，告訴他們該怎么用餐，怎么充卡，怎么適應(yīng)大學(xué)生活細(xì)節(jié)，怎么進(jìn)圖書館查閱資料，怎么使用計算機(jī)系統(tǒng)，參觀走訪校史陳列室等不一而足的引導(dǎo)，然后就是開學(xué)典禮，隨后還有同學(xué)見面會、新老生懇談會、迎新晚會等一系列活動，接著還有學(xué)生會招新。

等這段時間過去，才算是正式進(jìn)入教學(xué)周。

對外地來的同學(xué)，這些自然都倍感新鮮，對常天浩而言卻是很熟悉了，所以他找個機(jī)會直接溜號出來看寫字樓。

王慧玲工作確實很賣力，國慶假期只休息了一天，其他時間全用于實地勘察寫字樓市場。

作為全國經(jīng)濟(jì)中心，上海寫字樓發(fā)展到1998年算已進(jìn)入到第三代。

第一代是5080年代中期的老式建筑，一般不會超過5層，大多數(shù)政府和國有企業(yè)樓都長成這樣，普遍帶有濃郁的蘇式風(fēng)格，在上海這地方因為接受歐風(fēng)美雨熏陶比較足，還留有民國時期巴洛克式建筑；但這些都不可能對外出售的，其他外來機(jī)構(gòu)如果需要來上海辦事，都需要長期租賃酒店套房辦公，當(dāng)時全國上海各類賓館里有形形色色的駐滬辦。

第二代是80年代中期到90年代中期發(fā)展起來的點式板樓，造型比較呆板，功能也比較單一，不過在全國還算領(lǐng)先，當(dāng)時最出名的是1985年落成于外灘的聯(lián)誼大廈，這也是上海首個涉外寫字樓。真正上海寫字樓市場興起，要到92年南巡講話以后。

第三代是90年代中發(fā)展起來的寫字樓。上海從93年開始大規(guī)模推出辦公用地，按照寫字樓建設(shè)3年周期計算，于1996年開始全面上市，其中最高峰的1997年上市面積達(dá)100萬平方米，造成明顯供過于求格局，但即便這樣，因為建造進(jìn)度緣故，寫字樓還在源源不斷地向市場推出。

這種場面下最顯而易見的就是價格下跌，1997年上海核心地段寫字樓租金是每平方米0.8美元/天，98年下降到0.4美元/天，99年進(jìn)一步腰斬，到0.2美元/天，如以0.8美元價格來衡量，超過6.5元/天，就算放在20年后，這價格在5A級寫字樓里都不算過低，由此可見當(dāng)初泡沫有多大。

故而，寫字樓市場呈現(xiàn)一種病態(tài)景氣。20年后由于年限、落戶等緣故，都是住宅價格貴于寫字樓，但1998年，即便是供過于求的局面下，依然是寫字樓比住宅價格高。

像王慧玲前幾天剛剛定下的、幾乎同地段的密云花苑，硬裝完成情況下107方才報了29萬，而今天考察的這個滬江大廈，報價居然純毛坯狀態(tài)下還要3000元/平方米，唯一優(yōu)惠條件說是買一層送5個車位，剛才兩人先去參觀了地下車庫，此時寫字樓普遍地下才建一層，從施工成本來說，往下多挖一層比往上堆一層高一倍不止，在容積率和高度管控還不是很嚴(yán)格的年代，開發(fā)商更愿意往上建。

3000元/平方價格真能用97年租金租出去的話，衡量下來也不貴，五角場地段稍顯偏僻，參照核心地段打?qū)φ郯疵科椒矫鬃饨?元/天計算，一年就是1300元，扣除10空置期，再扣除部分稅收，年化收益穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)在30上，世上哪有這么便宜的好事？

98年上海寫字樓市場很簡單：要么寫字樓價格暴漲匹配租金，要么租金暴跌匹配房價收益率，既然整體供過于求，那暴漲不可能，暴跌還差不多，甚至兩者一起回歸常態(tài)。

所以當(dāng)兩人去看時，對方銷售員滿臉熱情，倘若不是行情不景氣，他們還要挑挑揀揀，不是正規(guī)單位不要，不是整體購買不要，現(xiàn)在都賣不出去，哪還能挑肥揀瘦？

“你剛才報價是幾樓的？”

“5樓！整幢樓一共11樓，這是中間價，每加1層，單價加50100元不等，6、8、9三樓單價最高，其次是10樓，11樓……”

常天浩問：“4樓呢？”

“4樓最便宜，2600元，如果你要整層，2500也行……”

常天浩笑了：“這不是比2樓還便宜？”

對方尷尬地笑笑，“是啊……”

以后后世為避開4、14，國人就發(fā)明了3A，13A這種叫法，然后上海因為還是對外開放窗口，又要避開13，所以又有12A、15A說法，12A13，15A14，第一次看上去會讓人一頭霧水……

銷售員還在指著圖紙認(rèn)真介紹：“樓層整體呈正方形，分割成南北兩個半?yún)^(qū)，單層平均面積860平方米，電梯一共3部，2部客梯背靠而立，各占據(jù)一個半?yún)^(qū)，樓梯走廊邊還部消防貨梯，每層被分隔為16個單元，最小單元40多平方米，最大的120平方米，框架結(jié)構(gòu)，也可根據(jù)實際需要自由組合，但辦理產(chǎn)證按單元號辦理，電梯都是進(jìn)口的東芝品牌……”

“現(xiàn)在若想買，還有哪些樓層可以挑……我要整層的，層次不好不考慮……”

“都可以。”

常天浩微微一笑：“這么說就是賣的不好咯？”

銷售員臉色一窘，他本來只想顯示一下供應(yīng)度豐富，沒想到被人反過來挑出毛病，急著辯解：“常總，我們也是剛開售不久……”

“是嘛，但我看見你們宣傳欄擺放的竣工驗收照片是冬天場景，一般來說竣工前就開始在賣了，至少一年了吧？”常天浩笑笑，“我到你們售樓處去看，什么味道都沒有了……”

對方被他說得一陣紅一陣白：實際上何止一年，都賣一年半了，銷售情況依然不好，價格也一降再降，本來老板信誓旦旦均價要賣到4000以上，結(jié)果被弄得灰頭土臉。

常天浩笑笑：“這樣吧，你報個實價，如我覺得可以，那今天就拍板買了……”

“真的？”

“真的！”常天浩示意了一下，王慧玲將一張100萬本票給對方過目，“我連本票都帶來了。”

對方心一橫就開始報價：如您一次性付款，我在這基礎(chǔ)上再打95折，如需貸款就是97折。

常天浩計算了一下：5樓一共860平方米，按3000元計算，是258萬。

“另外我還看中了402、404、413、414這4間，一共180個平方對么？”

“對，就算2500一方，45萬。”

“剛才你說送5個車位？我14樓又加了4間，再多給一個？”

對方一咬牙：“行。”

銷售員拼命按計算器：“整體下來一共303萬，5樓整層4樓4間6個車位，95折后是287.85萬，其他交易稅費另計。”

常天浩笑笑：“和你老板打個招呼，價格壓到268萬，再加送我3個車位，全部連在一起，如果可以就拍板下定了……”

“常總……”

“你問一下啊，不行我就去看其他了……”

“先生，我們大廈區(qū)位真挺好的，您看，北面是滬江大學(xué)、南面是同濟(jì)大學(xué)，西北面還有財大，離交通要道又近，還沒有其他高建筑遮擋……”

“我已綜合考慮過了……”常天浩笑笑，“你們周圍最近的餐飲有570米，用餐不是很方便；最近的公交站點600多米，走路也是麻煩事，還有你們的電梯容量只有12人，高峰期會比較堵。另外這幢樓廣場面積偏小，綠植偏少，所以……”

對方無可奈何地說道：“好吧，我去請示一下……”

銷售員剛走，王慧玲就迷惑不解道：“不是說買一層么，怎么突然又加4樓4間？而且還是不連續(xù)的4間。”

常天浩笑笑：“我忽然有了其他考慮……”

說罷，把他的想法和盤托出。8)