首富從開(kāi)掛開(kāi)始 第114章 第一個(gè)樓盤城市

坐在飛機(jī)頭等艙的商健，正思索著房地產(chǎn)公司和建筑公司的事情。

星辰建筑公司目前已經(jīng)通過(guò)三級(jí)建筑資質(zhì)，目前在申請(qǐng)二級(jí)資質(zhì)中。

如果是一般途徑還真不好申請(qǐng)，商健不得不讓人變通一下。

三級(jí)資質(zhì)，只能承包建造高度50米以下的工業(yè)、民用建筑工程的施工。這個(gè)資質(zhì)限制，星辰建筑公司都沒(méi)法建造那些16層以上的商業(yè)住宅。

而二級(jí)資質(zhì)，就可以承擔(dān)高度100米以下的工業(yè)、民用建筑工程的施工。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)，資質(zhì)必須拿到手。

這個(gè)，就是星辰建筑公司的頭等任務(wù)。

第一個(gè)樓盤選擇粵城增城區(qū)，大概有三個(gè)因素。

第一個(gè)因素，未來(lái)幾年，如若說(shuō)房?jī)r(jià)漲得最快，即是長(zhǎng)江三角地區(qū)和珠江三角區(qū)的城市，還有帝都。

其中，商健對(duì)深市、粵城的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)最深刻。

在哪個(gè)城市搞房地產(chǎn)？

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這個(gè)問(wèn)題，商健想了大半年了。

商健和星辰建筑公司管理層多次商討之后，決定選擇粵城的非主城區(qū)增城區(qū)作為公司的第一塊開(kāi)發(fā)初作，等開(kāi)發(fā)一兩個(gè)樓盤成熟后，直接向深市邁進(jìn)。

更便宜的花都區(qū)，目前均價(jià)在7800元/平，月底能漲到8300元/平。

而此時(shí)的深市，房子均價(jià)在21584元/平。最便宜的龍崗區(qū)，也要14500元/平，最貴的福田，接近三萬(wàn)一平。

第二個(gè)因素，資金和經(jīng)驗(yàn)原因。

畢竟前世在粵城工作了數(shù)年，閑暇時(shí)看看房?jī)r(jià)，打擊一下，然后鼓勵(lì)自己前進(jìn)，哪怕知道不能在這片地區(qū)買得起房子。

如今粵城4月份房?jī)r(jià)均價(jià)大概在1.9萬(wàn)元/平，天河區(qū)、海珠區(qū)、越秀區(qū)的單價(jià)都在二萬(wàn)出頭了。

增城區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)在8900元/平，在月底時(shí)，將增漲到1.05萬(wàn)/平，對(duì)比其它各區(qū)，增幅比較大。

算下來(lái)，一畝地的購(gòu)買價(jià)大概2.5×6000×6671000萬(wàn)元。

五十畝地，地價(jià)就要五億元，大概能開(kāi)發(fā)大概8.3萬(wàn)平方的住宅建筑，如果是一百平一套房子，大概能開(kāi)發(fā)七百多套房子，按營(yíng)銷方法的話，也只是兩三期的房子而已。

樓盤太小，房子不好賣。

原計(jì)劃就只有幾億元起步，如果在粵城主城區(qū)或深市，購(gòu)買幾十畝地的資金都不夠，沒(méi)有幾十畝地，真不好開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤。

新房售價(jià)均價(jià)一萬(wàn)五千元，樓面價(jià)大概在6000元/平左右。

如果是18層的小高層，假如容積率是2.5（高層會(huì)達(dá)到3.04.0）。

如果能拿地來(lái)向銀行抵押貸款，一般能貸款到四成到五成，如果能堅(jiān)持到預(yù)售，預(yù)售成績(jī)還好，可能就不需要投入資金開(kāi)發(fā)樓盤。

開(kāi)發(fā)一塊五十畝的地，只需要準(zhǔn)備買地錢就行。

可對(duì)于一家新成立的房開(kāi)公司來(lái)說(shuō)，想向銀行大額貸款或借貸？

而且，一般住宅地塊，大多是幾十畝以上，光買地就要花幾億元了。

買地之后，還要砸錢開(kāi)發(fā)。

開(kāi)發(fā)這五十畝地住宅，投資得兩三億元。

就算是有背景的房開(kāi)大企，在這年頭，銀行管控那么嚴(yán)，想無(wú)抵押貸款幾億元，估計(jì)行不通。

再加上運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和投資風(fēng)險(xiǎn)因素，商健決定總地價(jià)較低的大樓盤，穩(wěn)一些。

知道未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)，但并不代表操作樓盤一定就能賺錢。

很難。

商健他沒(méi)有那方面的資源，哪怕能抵押貸款兩三億元，如果手續(xù)拖延兩三個(gè)月，時(shí)間成本會(huì)很高。

他等不了這么長(zhǎng)時(shí)間，不想打沒(méi)有準(zhǔn)備的仗。

簡(jiǎn)單地說(shuō)明，兩個(gè)樓盤，同樣是成本十億元的土地，售出價(jià)是二十億元，利潤(rùn)是五億元。

從買地到賣出收回錢的周期，一個(gè)樓盤是六個(gè)月，另外一個(gè)樓盤是一年。

毫無(wú)疑問(wèn)，前者效率更快。

第三個(gè)因素，就是資金流動(dòng)周期。

這個(gè)過(guò)程流動(dòng)的越快，企業(yè)現(xiàn)金的使用效率越高，運(yùn)營(yíng)效率也越高。

如果這個(gè)過(guò)程非常緩慢，則占用的資金越多，資金的使用效率就慢。

半年利潤(rùn)5億，加上原本錢10億元，就可以操縱15億元的土地，賺的可以就是7.5億元，一年就是12.5億元。

當(dāng)然，這只是簡(jiǎn)單的算術(shù)題目，實(shí)際要考慮的因素非常復(fù)雜。

但無(wú)不說(shuō)明，資金周轉(zhuǎn)效率的重要性。

哪怕不考慮利息、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，錢賺的是一樣。

但一年時(shí)間，后者只能賺五億元，前者可不上可以賺十億。

為啥？

粵省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例，在2012年時(shí)，還是按照粵省1998年10月1日起施行的管理?xiàng)l例，第二章第六條就明確了預(yù)售證的條件之一：三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無(wú)地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。

雖然不是打地樁就可以預(yù)售，但也很寬松了，可比封頂才能預(yù)售好多了。

這條比較寬松的政策，沿用了十幾年。

說(shuō)到這點(diǎn)，還跟城市的政策有關(guān)。

開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候可以取得商品房預(yù)售許可證，是由開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目所在地的地方政府規(guī)定的，每個(gè)地方或區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)都是不一樣的，買地之后，具體是在四證都齊全的情況下，有的地方只要樁基工程完成后出正負(fù)0就可以申請(qǐng)了，有的地方則要多層封頂，高層到樓高的1/3以上才行。

還有就是期房買賣是國(guó)家允許的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)周期性長(zhǎng)，資金密集度高，所以國(guó)家特許期房作為一種特殊的商品，允許買賣。

越早買，成本越低。

等開(kāi)發(fā)第一個(gè)樓盤成熟了，就直接進(jìn)入深市。

前世，他想在粵城偏遠(yuǎn)的樓盤買一套小戶型都難。

接下來(lái)的14年、16年、19年，有修訂，但申請(qǐng)預(yù)售的條件還是一樣，只是逐漸對(duì)部分預(yù)售資金監(jiān)管，嚴(yán)格了一些。

總的來(lái)說(shuō)，商健選擇粵城增城區(qū)作為房開(kāi)公司的第一個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)城市，是非常合理的，也符合集團(tuán)目前的情況。

但如果有錢，他可以先在深市砸錢買地。

等他睜開(kāi)眼睛時(shí)，看到旁邊的小姑娘盯著他看，也許是戴墨鏡的原因，竟然沒(méi)有發(fā)現(xiàn)他已經(jīng)睜開(kāi)眼，一直盯著看了十秒、二十秒、三十秒。

老子就是賣樓盤的，還能缺房子？

想到這，公司的事也梳理通了。

如今，自己造樓盤。

什么情況？

商健有些懵了。