重生79之我在美國開銀行 第三百零五章 接著奏樂,接著舞

“怎么？我們的住宅貸款還不夠嗎？”

聽到古德曼提起住宅貸款問題，卡特顯得有點疑惑。

道格拉斯在建住宅區(qū)，平均單套住宅售價4.5萬美刀。是略微超過新市民們購買力上限的！

前文提到過，家底好點的，或許只用貸款幾千美元就夠了，而家庭不是那么富裕的，要買這個房，少說得貸一萬多。

即便是按一個比較平均、籠統(tǒng)的估算，即每套住宅的貸款金額為7000美元。那么三千多套住宅，需要的貸款總量就是2100萬之巨。

這絕對是一個及其夸張的貸款需求！以至于都多到了即便是把卡特眼下所有銀行的資金全部加在一塊，都不足以一次性全額給付的程度。

原本的計劃邏輯是：分批周轉(zhuǎn)！即一期工程建好，則發(fā)放一批貸款。然后DOG建工收到的利潤，也就是屬于卡特個人資產(chǎn)的這部分...沒錯，DOG建工也是LLC，它的盈利卡特是可以直接支配的。

這部分屬于個人資產(chǎn)的利潤，先不著急投入到高速公路信托。或者說，不完全投入公路信托，公路項目的初期，先用養(yǎng)老保險基金提供的投資額，還有貸款來支付。這三千萬美元的預(yù)期利潤，先循環(huán)發(fā)一遍貸款后，等到公路信托的錢花得差不多了，再轉(zhuǎn)入信托賬戶。

說白了，就是玩一個時間差！

只要手里有一筆，能夠發(fā)出第一次貸款的錢，那么這個循環(huán)就能形成！在保證貸款總量低于利潤總額的情況下，即便是這個操作過程中，存在稅務(wù)消耗，但900萬左右的預(yù)估差額，應(yīng)付這么點損耗，綽綽有余！

雖然對銀行內(nèi)本身的儲戶存款消耗不大，但一方面，卡特旗下目前幾家銀行的存款利率都偏低。一直到現(xiàn)在，存款利率也才剛剛達(dá)到12，遠(yuǎn)低于平均水平，所以銀行內(nèi)的存款負(fù)債并不多。對消耗掉這一部分存款的急迫感自然不強。

另一方面，HT專項貸款，再加這一筆住宅貸款，僅僅是這兩個貸款項目，總額就高達(dá)3100萬以上，按12的年利率來算，頭年光利息收入就有372萬，再加上部分本金，破400萬，根本就不叫事。

400萬美金的現(xiàn)金入賬，償付存款性負(fù)債的利息，完全足夠！

而根據(jù)住宅貸款的循環(huán)模型：第一期40套住宅，貸款需求量大概是28萬到30萬左右，循環(huán)后的利潤40萬；這40萬挪到下一批貸款發(fā)放，足夠滿足60套左右的住宅貸款需求，然后開工60套，獲利60萬；60萬則又能放出8090套住宅的貸款...

去年過半，HT專項貸款的營收回籠了70萬左右的資金，填補進去，還能進一步加速這個循環(huán)。3000多套的住宅需求，在這個模型下滾下去，不用到第八期工程，便能全部建成，貸款也能發(fā)放完畢，而最后一筆貸款發(fā)放完后，DOG地產(chǎn)的實際營收還特么有一千萬左右的現(xiàn)金結(jié)余。

這已經(jīng)不再需要繼續(xù)以貸款形式發(fā)放出去的資金，轉(zhuǎn)移到公路信托。等等，要填補公路信托的3000萬約定注資，還差兩千萬！

然而即便是不看HT未來的融資收入，單靠貸款與地產(chǎn)結(jié)合的營收模式。卡特怎么算，這個2000萬都不叫事！

畢竟除了銀行貸款在未來的持續(xù)收入與地產(chǎn)建工收入外，別忘了公路信托，也是由卡特控制的啊！三個億大工程的項目，公路信托自己又沒法干。他一旦將這個工程承包給了DOG地產(chǎn)...

用此前那個杠精歐文斯口里的合理利潤來說，10的利潤也有三千萬了！

這錢啊，在自己旗下幾個地方轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，轉(zhuǎn)上個幾年，十年以后...

卡特現(xiàn)在僅憑自己都已經(jīng)有點無法算清自己到底能有多少收益了，因為公路信托未來還會存在一個過路費收入，這部分，自己能分一半呢！

太過遙遠(yuǎn)的未來不看，起碼就眼前看到的。只要能保證這個模式正常、健康的運轉(zhuǎn)下去，別尼瑪轉(zhuǎn)到一半，資金鏈斷裂崩盤了，這樣一個循環(huán)走不了多久...

一個小目標(biāo)就出來了！等十年、二十年的大周期走完，最后能獲得幾個小目標(biāo)，那真是個未知數(shù)...

心里仔細(xì)這么一琢磨后，卡特算是徹底明白了前世中國的地產(chǎn)行業(yè)為何與銀行綁定那么深了！用金融的話來說，這么一個模型，其實就是在玩杠桿！

前期40套住宅的貸款需求，只用30萬左右的小額現(xiàn)金便能撬動這個總額高達(dá)三千多萬的貸款交易了！別說過程中的施工款什么的，那些大不了借嘛！一邊借款開工，一邊壓著供應(yīng)商，甚至施工商的款項，慢慢結(jié)算。只要活不停，這個周期中的一點利息損耗，對比這個百倍杠桿帶來的收入，算得了什么？

甚至不考慮風(fēng)險，以及現(xiàn)實里各種復(fù)雜多變的情況的話，最后地產(chǎn)開發(fā)商那邊結(jié)余的千萬利潤，存進銀行以后...

哦豁～新一輪的循環(huán)又可以開始了！

以一千萬為基點，如果再來一個百倍杠桿...

地產(chǎn)加金融的模式，的確能夠快速帶來大量回報，但卡特也很明白。市場的需求是有限的，而且這個模式對未來的透支及其嚴(yán)重！

道格拉斯就這么大，人口就這么多！

住宅生意固然是好生意，可你也不能玩命建啊！不然到時候，房子比特么人都多，你這經(jīng)濟還循環(huán)個登？這個模式里，最怕的就是資金鏈斷了！

一旦有一環(huán)斷裂，無論是中間施工款借不到，房子無法建成；還是房子建成了但是賣不出去，沒有尾款回流...

那么從上到下，全都得倒大霉。所以這生意，這么干一次，卡特就很知足了！這種天時地利人和俱全的生意，哪能持續(xù)不斷地干啊！

雖然明白這一點，但這個地產(chǎn)、貸款、公路的資金循環(huán)結(jié)束，也就是錢跑到終點了。不再繼續(xù)跑下一圈了，這跑第一圈的周期，都是數(shù)以年計的！

兩三年以后，卡特經(jīng)濟大環(huán)境就會發(fā)生變化。通膨能不能完全遏制先不說，就說這養(yǎng)蠱似的內(nèi)卷，即便不完全停擺，但也肯定不會再如現(xiàn)在這樣激烈了。

畢竟卷不過的，該死的都死差不多了。剩下能卷過的，那也是傷敵一千自損八百，也需要時間喘口氣不是？

就好像卡特曾經(jīng)老媽一個同學(xué)的孩子一樣，初中全校前十，卷進了某省會最屌的高中，立馬變成了中下游水平。然后接著繼續(xù)玩命卷，卷到了中等偏上，上了一所重本，然后...

然后那倒霉孩子在大學(xué)就開始放飛自我了！左手游戲，右手泡妹，用某皇叔的話講：

“我南征北戰(zhàn)卷了這么多年，就不能讓我享受享受嘛？”

“接著奏樂！接著舞！”