重生79之我在美國開銀行 第四百五十三章 市場規(guī)模

“服務(wù)商？這個是什么意思？”

從MBS發(fā)行流程中的各個參與機構(gòu)來看，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會，無疑是發(fā)行方。就是自己將一批房貸打包賣給對方，接著對方拿這樣一筆資產(chǎn)進(jìn)行證券化處理后，包裝發(fā)售。

有點類似于普通商品售賣流程里的二級分銷商，自己就是工廠。工廠生產(chǎn)出產(chǎn)品后，以一個固定價格賣給分銷商，分銷商拿到貨以后，處理處理，再通過渠道商進(jìn)入市場。這個渠道商，就是券商投行，他們掌握著證券市場里的證券銷售渠道，不走不行...

按理說，經(jīng)過這兩步循環(huán)后，自己的這筆房貸證券就已經(jīng)進(jìn)入二級市場了，那還有個服務(wù)商是干嘛的？！

“服務(wù)商比較簡單，就是負(fù)責(zé)按時收賬，并向投資人出具報告的機構(gòu)。投行券商們可不會把精力浪費在這種事情上，而服務(wù)商的定位也比較適合你。基本上...九百萬美金的話，能拿到1左右的服務(wù)傭金吧，也就是九萬美金。”

“每年嗎？”

“想什么呢？一共！”

正在喝酒的朱利安好懸沒被卡特這一句“癡心妄想”給嗆死，不由得蹬了后者一眼：

“攏共才多大的資金池啊？做這么點事就想拿到九十萬？你搶錢去吧！那樣更快！”

“咳咳...這不是不了解行情嘛...那個，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會，他們一般過手傭金是多少？”

1258萬加9萬，總計也只有1267萬，距離自己預(yù)期的三成收益，好像還有些距離...

訕訕一笑后，不死心的卡特繼續(xù)將注意打到發(fā)行方的頭上。

“他們就不是這樣算了，明面上的傭金是23左右，但實際上他們的收益來源比較多。比如說，以九百萬美金的貸款資產(chǎn)池為基礎(chǔ)，發(fā)行300萬份轉(zhuǎn)付證券，每份3元。但現(xiàn)在只賣出了200萬份，這樣就意味著，第一年的總收益里，有三分之一是截留在了抵押貸款協(xié)會里，在沒有賣出去以前，他們能拿這筆錢干嘛？”

“能不能拿去繼續(xù)投資？比如其他的股票啊、債券啊什么的？”

“應(yīng)該可以吧...房貸收益權(quán)是屬于他們的，賣出去的部分相當(dāng)于轉(zhuǎn)移給了投資者，但沒賣出去的，就屬于他們。他們應(yīng)該有權(quán)支配這一筆錢...”

卡特略作思考后，點了點頭。

“沒錯，既然這樣的話，他們的最終收益那就不好說了。賣出房貸轉(zhuǎn)付證券，能賺錢...直接拿錢去投資也能賺，對于一些基礎(chǔ)資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的房貸轉(zhuǎn)付證券，他們甚至可以干什么？先不要一次性放完，手里留一部分，等證券價值上漲后，再逐步拋出剩下的部分，并從中獲利。”

“而且這里面還要流動性問題...可操作空間應(yīng)該更大！還要清償日以前賣出收益憑證...比如第二年有100萬份沒有賣出，于是他們收到了58萬美金左右的房貸還款后，在第三年的年初賣掉了這一百萬份轉(zhuǎn)付證券，但由于清償日未到，這筆錢還是在他們手里，可以用于其他方向的投資！”

順著朱利安的話，卡特往下補充道。越是補充眼神越亮，這里面的操作空間，可太大了！

看出了卡特的貪欲，朱利安連忙出言提醒道：

“話是這樣說沒錯，但要做發(fā)行方，渠道資源要求很高。你還要承擔(dān)賣不出去，且投資失敗的風(fēng)險，然后如何把這些證券賣得更好，賣得更貴，這也需要發(fā)行方和券商們共同想辦法。還要和媒體那邊勾搭，方便吹風(fēng)...”

“反正吧，情況就是這樣的情況，具體得失，你自己考慮考慮。不過，我相信你！孩子，你能做出正確的選擇！”

乖張地眨眨眼后，朱利安話鋒一轉(zhuǎn)：

“好了，剩下的時間讓我們談?wù)剟e的吧！你要知道，今天是這一年半以來，我唯一一次缺席閉市前的總結(jié)會議，你得給我一些讓我感覺不虛此行，不枉我錯過公司會議的信息！”

“信息？我預(yù)測的紐黑文即將進(jìn)入大建設(shè)時期，這個算嗎？”

卡特皺了皺眉頭，他聽出了朱利安似乎是在考驗自己的價值。只是想想自己這段時間...

“還有我之前跟你提過的，吸引日本車企進(jìn)駐佐治亞。目前豐田汽車還有日產(chǎn)汽車的工廠已經(jīng)在建設(shè)了，周邊的相關(guān)配套零部件企業(yè)，尤其是能和航空件通用的企業(yè)，應(yīng)該會有一個不錯的發(fā)展。因為這兩家車企，這次過來都是投的總裝廠。發(fā)動機、變速箱等核心部件，還是在他們?nèi)毡緡鴥?nèi)生產(chǎn)，那么相應(yīng)的，其余零配件也不會由佐治亞工廠生產(chǎn)。而這些部件，從日本航運過來組裝，應(yīng)當(dāng)是不如在美國就近采購劃算的！”

“非常好，我已經(jīng)安排人在調(diào)研佐治亞的橡膠制品、塑化制品企業(yè)了，當(dāng)然，還有一些其他的相關(guān)行業(yè)。你剛剛說紐黑文要大建設(shè)，方便具體說說嗎？”

“當(dāng)然，事情是這樣...”

從自己入學(xué)時的經(jīng)歷，一直講到最后看到紐黑文市政府的公告從而進(jìn)一步推測紐黑文大建設(shè)將起...

朱利安一直是一個很好的旁聽者，無論卡特話語里的內(nèi)容是否有營養(yǎng)，他都表現(xiàn)出一副興致盎然的樣子。

“所以你是想在康涅狄格開辦一家商業(yè)銀行，然后利用紐黑文大建設(shè)帶來的需求，再利用MBS這個金融工具，提高資金周轉(zhuǎn)速度，在這里面大吃一波紅利？”

“沒錯！根據(jù)耶魯與紐黑文市政府的合作規(guī)劃，市中心區(qū)，也就是耶魯大學(xué)附近應(yīng)該有不低于四萬常駐居民，外加一萬人左右的耶魯學(xué)生，搭配上三千至四千人的教職工團(tuán)體。整個紐黑文市區(qū)，活躍人口應(yīng)該不低于五萬六千人，或者六萬人。”

“但現(xiàn)在很明顯，差距甚遠(yuǎn)！耶魯這些年擴招學(xué)生，算是在治標(biāo)，但本卻沒有得到救治。老實說，現(xiàn)在過多的學(xué)生，讓我們的教學(xué)質(zhì)量下滑嚴(yán)重。很多教授的課，選都選不上，而且還有很多教授及其親屬壓根就不選擇居住在紐黑文。”

“根據(jù)我和同學(xué)們的觀察統(tǒng)計，目前算上耶魯師生，整個紐黑文市區(qū)的活躍人口應(yīng)當(dāng)只有五萬左右，可能差一兩千人，也可能多一兩千人這樣。但這里面，有大量的耶魯學(xué)生，等擴招散去后，這一指標(biāo)將會銳減至三萬人左右。距離紐黑文政府的規(guī)劃，還差一萬！距離現(xiàn)在較為活躍的規(guī)模，還差三萬！”

“這三萬的人口增量，即便是五人為一戶，就意味著六千套房產(chǎn)需求！按照紐黑文市區(qū)內(nèi)的現(xiàn)行房價推測它可能的上漲區(qū)間，我認(rèn)為如果發(fā)展順利，兩年到三年內(nèi)，市區(qū)應(yīng)該能漲到10萬美金左右一套住房。那么僅僅是住宅市場，就是六個億美金的市場，如果在加上商業(yè)建筑，以及對老城區(qū)進(jìn)行現(xiàn)代化改造的政府財政訂單...”

“建工、房地產(chǎn)、以及其伴生的地產(chǎn)金融。如果我能夠依托DOG地產(chǎn)加上那家商業(yè)銀行提供的高周轉(zhuǎn)，情況良好的話，吃下五分之一的訂單應(yīng)該不算困難，這就是一個億美金了！”

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