商道人生 第四百四十五章 顧江的論調(diào)

“顧總在房產(chǎn)開發(fā)方面是專家，論到專業(yè)見識可比我們這些門外漢要深得多，還請顧總不吝賜教。”黃國誠很誠懇地說道

事關(guān)切身利益，黃國誠自然是放下身段虛心請教，更何況他本身就不是那種頤指氣使的官僚。總的來說，黃國誠還是個喜歡干實(shí)事的人。

“賜教不敢當(dāng)，我也是就事論事。”顧江也知道事關(guān)重大，略一謙遜，也就沒有什么客氣，開口道：“我聽黃區(qū)長這么說來，覺得這個項(xiàng)目最重要的一點(diǎn)，無非就是資金問題，只要資金問題可以保證，相對其他的就都是小問題了，可以迎刃而解，是吧？”

黃國誠點(diǎn)頭應(yīng)是。

顧江繼續(xù)說道：“而對于一個房產(chǎn)開發(fā)公司來說，說實(shí)在的，實(shí)際上無論哪個房產(chǎn)公司都不會保有太多的固定自有資金。黃區(qū)長可以想見，幾乎是沒有房產(chǎn)公司是單吃一個項(xiàng)目的，往往是在開發(fā)過程中，一個項(xiàng)目還沒結(jié)束，便接連不斷地購買土地，然后再繼續(xù)上項(xiàng)目，只有這樣，才能保持良好的發(fā)展性。但是這樣一來，在這過程中，所用的資金都是具有強(qiáng)烈的流動性，使得基本上房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都是繃得很緊，用拆東墻補(bǔ)西墻來形容也并不為過。因?yàn)闊o論是土地還是項(xiàng)目開發(fā)，所牽涉到的資金都是成千萬上億的，哪里會有房產(chǎn)公司有這么大的實(shí)力會統(tǒng)統(tǒng)吃下！我說句實(shí)話，就算是國內(nèi)排名前幾的那幾個房產(chǎn)公司，他們的自有流動資金也不會太多，依靠土地儲備，擁有大量的可持續(xù)開發(fā)的土地才是他們最基本的戰(zhàn)略方針。”顧江說到這里略微一頓，想了一下才重新開口道：“基本上來說，我們房產(chǎn)公司搞地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，都是有那么一個套路，那就是幾乎是有三分之一靠得是銀行貸款，這部分貸款通常是以土地作為抵押，這樣就能獲得先期的開發(fā)資金；等到工程上馬之后，基建開始，那么另外三分之一則是靠的建筑公司墊付，畢竟造房子是一個比較長期的工程，中間涉及到眾多環(huán)節(jié)，譬如結(jié)頂和最終的驗(yàn)收，我們不可能在驗(yàn)收還沒通過之前，就把建筑款全部付清，因此這建筑尾款的拖欠也在情理之中。當(dāng)然了，羊毛出在羊身上，而建筑公司多半也會拖欠一些材料建筑商的貨款，從而最大程度地減輕自己的負(fù)擔(dān)；到了這最后剩余的三分之一，才是我們自己的開發(fā)資金。”

聽到顧江此話，黃國誠頻頻點(diǎn)頭，深以為然。顧江的話說得非常明了，可以說已經(jīng)是牽涉到了行業(yè)內(nèi)的一些隱秘，雖然說這些東西如黃國誠這樣位置的人來說，也應(yīng)該不算是什么大秘密，平時的工作中也多多少少有接觸過，也是大家心知肚明，但是顧江作為一個行業(yè)內(nèi)的人，能當(dāng)著外人的面這樣直白說出來，當(dāng)中所蘊(yùn)含的信任又自然不同。

“也因此……”顧江加重了語氣，說道：“對于黃區(qū)長所提的這個安置房方案，你們看到的是資金問題，而我所看到的，卻是這個資金投入能給我?guī)矶嗌偈找娴膯栴}？”

“嗯？”黃國誠有些愕然。

“這就是雙方所處立場不同，因此考慮問題的重心也不同而已。”顧江解釋道：“商人做事，最本質(zhì)的目的就是逐利。我們這么打個比方吧。就拿安置房項(xiàng)目來說，如果是房產(chǎn)公司自己拿來土地搞商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，土地投入三千萬，建筑投入七千萬，那就是一個億。這其中我的土地費(fèi)用支出按照規(guī)定是可以分期付款，但是我在取得土地使用權(quán)之后便可以用土地向銀行貸款一千多萬，降低前期的開發(fā)成本；另外七千萬的建筑投資可以適當(dāng)?shù)厍房钜磺f，這也是在情理之內(nèi)的，那么我的實(shí)際投入也只有七千萬，甚至是不到七千萬，但是我這個項(xiàng)目所產(chǎn)生的利潤收益卻能夠保證超過百分之三十。而實(shí)際的操作中，我的整體投入還可以做到不到七千萬。因?yàn)榉孔咏Y(jié)頂之后，只要拿到預(yù)售證，我就可以開始發(fā)售收回投資，這個過程只要一年的時間就夠了。只要預(yù)售效果好，幾個月的時間就可以收回大部分的投資甚至是全部，這樣，就可以更加緩解我的資金壓力。”

顧江對于房地產(chǎn)這行，確實(shí)是浸淫頗深，這番話說得順暢，可以說是毫不保留地道出了房產(chǎn)開發(fā)里的眾多彎彎門道，不但是韓易聽得入神，許多地方豁然開朗。黃國誠的表情更是精彩，簡直是有些目瞪口呆。

也是黃國誠剛剛上位，所接觸到的高層秘密還不多，想來黃國誠雖然說平時是有接觸到城建開發(fā)事宜，但也更多的是道聽途說，只是皮毛，哪里有顧江這行業(yè)大佬親口所言這么透徹。

“黃區(qū)長，我想請問一句，你們這安置房開發(fā)，應(yīng)該是有限價政策的吧？”顧江微笑問道。

“是的。”黃國誠咽了一口唾沫，情不自禁地點(diǎn)頭，蹙著眉頭道：“安置房也可以算是市政民生福利項(xiàng)目，因此肯定是和市場有一定的區(qū)別。我們區(qū)里會議初步的決定是，這次安置房的全部開發(fā)價格控制在均價每平方米兩千二以內(nèi)，這也是投標(biāo)的主要內(nèi)容之一。”

“這就是了。”顧江點(diǎn)頭道：“安置房的建筑項(xiàng)目，有區(qū)里的政策支持，這是有利的一個方面，如果參考正常的商業(yè)開發(fā)，可以減少各方面環(huán)節(jié)的審批手續(xù)，爭取了開發(fā)時間，也可以說是間接控制了開發(fā)成本。但是這次的情況有不盡相同，房產(chǎn)開發(fā)商相當(dāng)于是代工開發(fā)，這些對于建筑投入沒有任何幫助。按照目前的市場價格來看，十七層的高層，全框架式結(jié)構(gòu)，小區(qū)化環(huán)境，至少每平方米的造價要在一千五以上，而且區(qū)里要求的是營造高品質(zhì)的小區(qū)，那么當(dāng)然還有后期的生活輔助和基本的文體休閑設(shè)施以及物業(yè)管理等等都必不可少，再加上足夠優(yōu)質(zhì)的綠化，整體的投入不會少于一千八。區(qū)里的限價是兩千二每平方，也就是說中間只剩下將近四百塊錢的空間，相對于兩千二的造價，呵呵，連百分之二十的利潤都不到。而現(xiàn)階段松臺區(qū)的房價又是多少，這個……呵呵，不用我多說了吧？”

“這個……”黃國誠張口欲言。

“還有。”顧江輕一擺手，打斷黃國誠的話，“安置房既然從名義上來說是政府工程，那么從資金來源上來說，是有保證的。黃區(qū)長你可能也知道，建筑商對于各個時期的項(xiàng)目，也是層層分包的，所以，建筑欠款這方面，我們也需要考慮影響。不然的話，萬一碰上個二百五的包工頭，因?yàn)檫@工程欠款的事鬧起來，要是再被有心人利用，政府的臉面可就不那么好看了，就成了典型的好心辦壞事。”顧江沒有停頓，繼續(xù)說道：“最后就是這預(yù)售問題，安置房是屬于政府民生工程，是有特定的受眾，也就是僅限于舊城拆遷居民，那么也就是說，不到最后驗(yàn)收完畢，想要按照既定的房產(chǎn)開發(fā)套路提早發(fā)售收回資金，那是萬萬不可能的！”

顧江一口氣說了這么一大堆，說完，端起前面的茶杯，好整以暇地輕啜了一口，然后把身子往椅背一靠，臉上帶著似笑非笑的表情。