重生了，回到小縣城當(dāng)豪門 第11章加工資了

羅陽先在KT板上畫了一個(gè)方方正正的圖形，在框里寫下10000㎡、1.0、1000萬三行數(shù)字。

“假設(shè)金城地產(chǎn)目標(biāo)地塊是1萬平米，容積率1.0，畝單價(jià)1000萬?！?p/> 面對公司董事長以及一群高管的注視，他絲毫不露怯，放松的解說著：“土地契稅是3%，印花稅0.05%，這些都算上去之后，可以得到1030.5元/㎡的樓板價(jià)?！?p/> 說完這個(gè)，羅陽又開始在KT板上邊寫邊說。

“我把土地之外的成本稱為非土成本，里面包含多個(gè)板塊......先說規(guī)費(fèi)這一塊，里面有兩部分組成，一類是城市教育附加費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等固定費(fèi)用，另一類是水電煤、人防等費(fèi)用，這部分有行業(yè)指導(dǎo)價(jià)，但是屬于可以議價(jià)的那種......總的來說，在預(yù)算中，這一塊基本能依據(jù)土地指標(biāo)確定下來，我把這一塊分?jǐn)偟綐前鍍r(jià)后稱為規(guī)費(fèi)成本A?！?p/> 雖然這些都是基礎(chǔ)的東西，但是羅陽依舊耐心的說下去：“接下來就是建安成本，這塊也包含兩大部分，一個(gè)是主體建安成本，一個(gè)是后期配套成本，我把這部分?jǐn)?shù)據(jù)稱為建安成本B......當(dāng)然營銷成本也是大頭，這一塊就不展開說了，我暫且統(tǒng)稱為營銷成本C。”

之所以簡化營銷成本解說，是因?yàn)檫@時(shí)候會議室里發(fā)出了微微的議論聲。

羅陽看到了某幾個(gè)人臉上露出不屑的表情，要不是梁興民坐在上首，估計(jì)早就發(fā)出呵斥聲了。

看來要下點(diǎn)猛藥，否則老梁也失去耐心就不好辦了。

羅陽不動聲色，面帶微笑的繼續(xù)道：“最后就是財(cái)務(wù)成本，拿地所用資金有多少是來自銀行貸款？有多少是梁總從外部融資來的？公司自持資金比例是多少......從拿到土地之后200天開盤，多久能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正？營銷口清盤的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是幾個(gè)月，這些都匯聚成財(cái)務(wù)計(jì)算成本的依據(jù)，我把這塊稱為財(cái)務(wù)成本D?！?p/> “羅助理怕不是戴總監(jiān)派來逼宮的吧？”

羅陽就知道，200天開盤的數(shù)據(jù)一拿出來，工程上絕對不會忍。

所以工程副總蔣方杰開口了：“拿到土地后200天開盤，開什么玩笑？”

梁興民也皺起了眉頭。

羅陽沖蔣方杰微微頷首，禮貌的問道：“蔣總，那你覺得要多少天？”

“起碼250天！”

“掛拍土地公示期一般是一個(gè)月，當(dāng)公司把這塊土地當(dāng)成目標(biāo)地塊的時(shí)候，提前進(jìn)場做地勘，提前開始設(shè)計(jì)圖紙，這一個(gè)月時(shí)間能不能省下來？”

“胡扯，萬一拿不到這塊地呢？”

“那又如何，損失的不過是幾十萬，蔣總可以問問財(cái)務(wù)，節(jié)省一個(gè)月的時(shí)間，如果拿這塊地，能省下來的資金成本又是多少！”

這時(shí)候，梁興民笑的嘴都翹起來了，光是這一個(gè)點(diǎn)子，至少值一百萬！

果然是真?zhèn)饕痪湓挵?.....

“那也只省下來一個(gè)月的時(shí)間！”

蔣方杰臉上有些掛不住，更主要的原因是他也看出來了，這個(gè)年輕人是有真本事的，再逼一逼，說不定能問出其他節(jié)省時(shí)間的辦法來。

哪知道羅陽不上當(dāng)，微微一笑，言歸正傳。

“當(dāng)土地成本和非土成本加在一起，就是基礎(chǔ)成本，這是我前段時(shí)間研究模版里的前半部分?！?p/> 他無視蔣方杰急切的眼神，無視老羅呆住的表情，繼續(xù)道：“接下來就是營銷的工作，依據(jù)自身定位，調(diào)研地塊周邊配套、周邊競品，以此定下銷售價(jià)格......當(dāng)然，營銷口可以大膽一點(diǎn)，因?yàn)閺哪玫酵恋氐筋A(yù)銷售，里面有200天的時(shí)間，依據(jù)房市熱度，可以加上預(yù)期，至于這個(gè)預(yù)期有多大......這個(gè)就要看戴總和梁總的膽子了?！?p/> 投資開發(fā)總監(jiān)杜宏看出了一點(diǎn)門道。

“羅助理，你......你研究的這套東西是用來輔助拿地的？”

“是啊，這套東西就是用來輔助拿地的?！?p/> 羅陽笑了笑道：“集合投資、設(shè)計(jì)、成本、工程、營銷、財(cái)務(wù)等口子，一起做出模板數(shù)據(jù)，然后提供給梁總，作為拿地的依據(jù)?！?p/> 邊說著，他邊用手里的水筆敲著KT板：“土地招拍掛，每次競價(jià)都有一個(gè)最低加價(jià)限額，參照我這個(gè)模板，每次加價(jià)到什么階段，自己成本是多少，利潤是多少，梁總心中一目了然，可以做到輕松決策。”

杜宏這時(shí)已經(jīng)站了起來，走向羅陽：“這數(shù)據(jù)能不能實(shí)時(shí)變化？”

“能，按照我構(gòu)建的模型，只要變動里面幾個(gè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，參數(shù)不變的情況下，立刻就能生成最終結(jié)果?！?p/> 說到這里，已經(jīng)夠了，羅陽放下了手里的水筆，看向梁興民。

“梁總，地產(chǎn)形勢好的時(shí)候，不妨以銷定產(chǎn)，營銷多大膽，工程多大產(chǎn)，您放開了預(yù)期拿地......地產(chǎn)形勢不好，以產(chǎn)定銷，您畫下利潤紅線，在保證公司現(xiàn)金流的前提下，工程產(chǎn)值多少，營銷賣多少?！?p/> 羅陽最后沖所有人微微頷首：“各位領(lǐng)導(dǎo)，這就是我研究的一點(diǎn)小東西，有不足之處，指正?！?p/> 梁興民現(xiàn)在確定自己撿到寶了。

“小呂，把KT板上的東西擦掉，羅助理，你跟我來辦公室！”

他站起身的同時(shí)喊道：“散會！”

羅陽走出會議室的時(shí)候，聽到身后杜宏的聲音；“哎，哎，呂秘書你慢點(diǎn)，你慢點(diǎn)......”

嘖，也不怕老梁誤會。

梁興民的董事長辦公室面積極大，不算外面連著的董事辦，也有將近兩百平米。

里面裝飾算不上金碧輝煌，但絕對有高人指點(diǎn)過，單是明眼能看到的風(fēng)水物件就擺了四五處。

這一套，全國大部分地產(chǎn)老板都信，不光是自己的辦公室，開建的項(xiàng)目都要請風(fēng)水大師來看一看。

羅陽記得重生前的一樁事，他工作過的那家地產(chǎn)公司投資了一個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)橼s工期，售樓處建的早，但是總部派下來的風(fēng)水大師認(rèn)為朝向不對，后來硬是把建到一大半的售樓處給推平了重建，由此可見一斑！

“小羅啊，你一個(gè)大學(xué)生也信風(fēng)水？”

看到進(jìn)門的羅陽盯著風(fēng)水物件看，梁興民好奇的問了一句。

“梁總，風(fēng)水其實(shí)是一門科學(xué)。”

羅陽笑著道：“譬如羅盤，其實(shí)測的就是地下的磁場，要知道很多地下埋著的礦物質(zhì)里含有的微量元素對人體是有害的，磁場混亂的地方建房子，住在里面的人容易生病，原因就在于此！”

梁興民原本正走向辦公桌，聽了羅陽這句話，突然就轉(zhuǎn)過了身。

“羅助理，我覺得兩萬月薪還是少了點(diǎn)，你覺得再加多少合適？”

“哈？”