關(guān)于模擬題的申論

　　一、給定材料

　　1．“各調(diào)研組對大部分城市房地產(chǎn)調(diào)控情況比較滿意。”10月12日，一位參加了“國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實檢查組”的人士向記者透露，“目前檢查組正在整理調(diào)研報告，近日將上報國務(wù)院。

　　對于檢查組的“滿意”，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌如此解釋：“‘國八條’調(diào)控效果明顯，各地炒房和拆遷需求已經(jīng)基本得到控制，‘國六條’效果初步顯現(xiàn)，成效完全顯現(xiàn)還需要一段時間。”顧云昌也參與了此次檢查與調(diào)研。

　　9月底，以建設(shè)部為主的“國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實檢查組”對包括北京、天津、內(nèi)蒙古、遼寧、江蘇、江西、山東、湖北、廣東、四川、陜西等在內(nèi)的11個省(市)進行了此次調(diào)控效果的調(diào)查。

　　近期，全國房價漲幅放緩趨勢明顯。10月10日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了9月份國房指數(shù)報告，全國房價漲幅為5.6%。

　　“前8個月的房價漲幅，近三年來呈現(xiàn)逐步回落趨勢，2004年為15.2%，2005年為7.5%，今年為5.6%，表明國家宏觀調(diào)控措施效果明顯。”顧云昌表示，“這是宏觀調(diào)控的成果之一。”

　　“作為全國房地產(chǎn)市場規(guī)模最大、價位較高的長三角地區(qū)，房價回落更明顯，1~8月份，上海新房價格漲幅為負4.6%。南京、杭州等地的房地產(chǎn)價格漲幅也基本在零左右浮動。”顧云昌介紹說，“全國房價漲幅在一位數(shù)水平，已經(jīng)基本達到了我們的目標。”

　　“但是，我們也要看到，極少數(shù)城市房價漲幅還沒有得到控制，比如北京、深圳等，還需要引起我們的注意。”顧云昌提醒說。

　　房價反映出的是供需關(guān)系總量、結(jié)構(gòu)等，而這也是此次房地產(chǎn)調(diào)控的重點。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字，2006年1~8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅是24%，稍高于2005年的19%(2005年的19%是近幾年的最低點)；房地產(chǎn)竣工面積增長幅度為8.4%，銷售面積增長幅度為8.9%。

　　“從這些數(shù)字可以看出，投資需求已經(jīng)得到了一定的抑制。‘國八條’的調(diào)控目的已經(jīng)達到。”顧云昌表示，“下一步，該是2006年‘國六條’顯示效果的時候了，‘國六條’從供應(yīng)方面調(diào)控，提出了加大中小戶型和經(jīng)濟適用房供應(yīng)。由于政府出臺的時間不長，從調(diào)研的情況看，其效果顯現(xiàn)還有待時日。”

　　顧云昌認為：“我們要防止‘冒進’，也就是過度供應(yīng)和不恰當?shù)墓��?yīng)結(jié)構(gòu)，這就是下一步的工作重點。”

　　2．北京、上海、廣州在“國六條”細則規(guī)定之“大限”9月30日紛紛出臺了未來五年城市住房建設(shè)規(guī)劃，以回應(yīng)“國十五條”提出的地方細則要求。其中，北京在“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃中明確，經(jīng)濟適用房擬建立政府回購制，即經(jīng)濟適用住房不得直接上市，而是實行由政府回購“內(nèi)循環(huán)”的流轉(zhuǎn)模式。此消息一經(jīng)披露，京城二手房公司接到的相關(guān)咨詢電話大為增加，人們對此項措施帶給二手房的影響頗為關(guān)心。

　　據(jù)了解，目前北京經(jīng)濟適用房較為集中的回龍觀地區(qū)，滿5年的二手經(jīng)濟適用房價格已經(jīng)高達4800-5200元/平方米。按現(xiàn)行經(jīng)濟適用房再上市相關(guān)規(guī)定，滿5年經(jīng)濟適用房上市出售需繳納總價10%的綜合地價款及其他相關(guān)稅費。回龍觀地區(qū)一套當初購買價為2650元/平方米的經(jīng)濟適用房，目前按照4800-5200元/平方米的市場售價，即使繳納10%的綜合地價款，其年投資回報率仍能高達12%以上。有人認為，因房價上升帶來的高收益，短期內(nèi)北京將會出現(xiàn)經(jīng)濟適用房集中放量現(xiàn)象，目前人們處于對政策細則的等待階段。

　　對此，“鏈家地產(chǎn)”認為，目前經(jīng)濟適用房業(yè)主中的投資戶和準備升級置業(yè)的比例不低，但由于此前出售的經(jīng)濟適用房在銷售時政府已經(jīng)申明5年后可以上市交易，對此政府將會審慎對待。政府回購的政策界限如果只限定在今年10月1日以后購買的經(jīng)濟適用房，市場將不會出現(xiàn)拋售經(jīng)濟適用房的情況。

　　對帶有政策性補貼的經(jīng)濟適用房采取政府回購的方式進行市場管理得到了社會的普遍認同。許多專業(yè)人士認為，這項措施比采取只租不售的方法易于落實，將有效遏制此前將經(jīng)濟適用房用于投資的行為。“我愛我家”等一些中介機構(gòu)分析，北京市目前經(jīng)濟適用房總存量僅為12萬套左右，大約占存量房總數(shù)的3%-4%，購買時間已滿5年可以上市交易的經(jīng)濟適用房目前只有大約5萬套，其在二手房的總交易量中占比不足5%。即使今后全部的經(jīng)濟適用房退出二手房交易市場，對于整個市場的影響也不大。

　　3．在巨大的需求面前，增加供給被各方人士公認是平抑房價的有效手段。然而，面對國土資源部堅持“從嚴從緊”的土地政策，有相當一部分人，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出，應(yīng)該大大增加土地供量，以削減土地的高成本和開發(fā)用地不足的瓶頸，以滿足消費者對商品房的需求，讓市場來調(diào)節(jié)高企的房價。這種說法源于此前爭論已久的“地價決定房價”的觀點。

　　對此，國土資源部土地利用司束克欣司長則認為，目前各地用于商品房開發(fā)的土地供量是完全能夠滿足需求的。北京現(xiàn)在批出的可供建設(shè)住宅，并且已經(jīng)在開發(fā)商手里的協(xié)議出讓或通過規(guī)劃的開發(fā)用地已有9000萬平方米，可以建設(shè)3到4億平方米的商品房。如果按照現(xiàn)在每年的'竣工量計算，北京現(xiàn)在已經(jīng)批出的土地足夠建設(shè)10年住宅了。

　　國土資源部政策法規(guī)司司長甘藏春認為，地價對房價有影響，但不是那么大。現(xiàn)在實際上有不少開發(fā)商手中拿著大量土地，在借土地調(diào)控政策制造地價拉動房價的信息。甘藏春認為，房價的過快增長主要是由商品房的供需關(guān)系決定的。平抑房價應(yīng)著手綜合治理，首先應(yīng)該控制投機性的虛假需求。國土資源部仍將堅持從嚴從緊的土地政策，同時，注意對地價進行合理調(diào)控。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌對此持有相同的觀點。他認為，決定房價高低的關(guān)鍵是供求關(guān)系。房價中包含的土地、建材、鋼材等成本價不是拉高房價的主要因素。在供不應(yīng)求的巨大市場需求面前，政府就是免費將土地給開發(fā)商，開發(fā)商仍然不會降價。抑制過快增長的房價應(yīng)該從市場供量上解決。

　　顧云昌提出，在商品住房上應(yīng)該對拆遷和過高的投資性需求加以控制。政府去年已經(jīng)在減少拆遷規(guī)模，今年仍在縮減規(guī)模，這一部分是比較容易得到控制的。而控制過高投資性需求比較復(fù)雜，需要政府動用金融及稅收杠桿。在金融方面，需要對購買多套房子的非理性行為加以控制。在稅收方面，需要理清、規(guī)范目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中繁雜的稅收。有業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，目前，各種稅費加起來，在房價中的比例達40%。

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