官商 第三部 第二十四章 未嘗不是一件好事（熱淚盈眶）

第二十四章未嘗不是一件好事

九月二十六日，靜海大廈又組織了一次拍賣，靜海建總只愿意將底價(jià)再往下壓低二百萬(wàn)，拍賣再度流拍。

九月二十八日，靜海市新行政中心大樓奠基，標(biāo)志著新區(qū)開發(fā)正式揭開序幕。次日，四家聯(lián)合投資的南港大廈奠基，標(biāo)志著南港新城的建設(shè)揭開序幕。

經(jīng)過(guò)七八九三個(gè)月的營(yíng)銷，星湖苑的空置率降低到１５％，回籠資金三千七百萬(wàn)。

位于陸洪鎮(zhèn)東首的濱湖花園經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開發(fā)也到了結(jié)構(gòu)封頂?shù)碾A段，雖然交房時(shí)間還拖到明年五六月份，但是在取得預(yù)售許可之后，房源在很短的時(shí)間內(nèi)就預(yù)售一空。扣除應(yīng)償還的五千萬(wàn)銀行貸款與應(yīng)支付的二千四百萬(wàn)工程款，天星湖在首批經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目上贏利達(dá)到三錢六百萬(wàn)。

經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)率雖然低（其實(shí)也不低，天星湖只在前提投入三千萬(wàn)，其他的資金都是來(lái)源于銀行貸款與工程墊款），但是開發(fā)周期只有一年半到兩年的時(shí)間，資金回籠的時(shí)間更短，幾乎開盤預(yù)售就能收回所有的房款，工程款與銀行貸款可以拖到明年項(xiàng)目結(jié)束時(shí)結(jié)算清償，這時(shí)差不多為天星湖多籌集了近一個(gè)億的資金。

天星湖嘗到經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開發(fā)的甜頭，只要操作得當(dāng)，年利潤(rùn)率比商品住宅只高不低，而且沒有銷售上的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)初徐建與陳至立等到高級(jí)行政人員制定的天星湖發(fā)展規(guī)劃給林泉全盤否決掉，心里多少有點(diǎn)怨氣，這時(shí)候才完全消除掉。那些在開發(fā)區(qū)北面拿地的開發(fā)商，除了豪城的動(dòng)作快點(diǎn)。其他幾家都還沒有拿到預(yù)售許可，資金回籠結(jié)算贏利更是一件遙遙不可期地事情。

天星湖已經(jīng)著手建設(shè)濱湖二期工程，建設(shè)用地一百八十畝，計(jì)劃容納一千戶居民。

天星湖在濱湖花園一期經(jīng)濟(jì)適用房上的成功，引起其他開發(fā)商的注意，在市長(zhǎng)張權(quán)的支持下，陳明杭的麗景房地產(chǎn)開發(fā)公司搶下亞東花園的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，緊隨濱湖花園二期工程之后，進(jìn)入緊密的籌備期。

靜海市規(guī)劃中的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，二零零零年只有這個(gè)。其他的開發(fā)商只能望洋興嘆，等著明年擠進(jìn)這個(gè)特殊的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

林泉認(rèn)為天星湖正需要集中所有地人力、物力、財(cái)力，二零零零年的贏利也就投入到南港新城的建設(shè)之中。作為對(duì)東都、徐建地補(bǔ)償，林泉名下的聯(lián)合投資向天星湖繼續(xù)注資兩千萬(wàn)，南港投資開發(fā)公司則將一百五十畝的住宅規(guī)劃用地以四十萬(wàn)每畝的價(jià)格撥給天星湖，以此保持四大股東在天星湖所占的股權(quán)比重不變。

天星湖擲出兩億，分別購(gòu)入南港新城規(guī)劃范圍內(nèi)地五塊總面積五百畝的住宅建設(shè)用地。這樣，不算經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地，天星湖手里的儲(chǔ)備土地達(dá)到九百六十畝之多。按照南港投資開發(fā)公司跟國(guó)土部門的協(xié)議，南港投資獲得購(gòu)地巨款中的一個(gè)億，這部分錢將用于南港新城的市政投資。

南港投資開發(fā)公司與國(guó)土部的土地轉(zhuǎn)讓收益分配方案是：公共設(shè)施建設(shè)用地之外，商業(yè)住宅用地的銷售以每畝二十萬(wàn)為基價(jià)，第二年基價(jià)提高到每畝三十萬(wàn)，以后每年以２０％的增幅遞增。

南港投資開發(fā)公司通過(guò)兩大宗土地買賣，籌集資金高達(dá)一點(diǎn)九個(gè)億，并獲得天星湖２０％的股權(quán)，天星湖此時(shí)地凈資產(chǎn)高達(dá)４.２億。

在七八月間，星湖苑的平均售價(jià)為每平方米一千八。隨著南港新城宣傳力度地加強(qiáng)，星湖苑到九月底的售價(jià)達(dá)到一千九百八十元。九月開盤的豪城花園，預(yù)售價(jià)格為一千九百二十元。

當(dāng)然，南港投資開發(fā)公司跟豪城劉華東簽訂的贏余分成協(xié)議，定下的基價(jià)是一千七百元。

南港投資開發(fā)公司除了促進(jìn)公共實(shí)施建設(shè)，最重要的任務(wù)就是拆遷與平整南港新區(qū)規(guī)劃范圍的所有土地。干凈利索的土地對(duì)開發(fā)商更具備吸引力，縮短開發(fā)周期，減少因拆遷而引起的糾紛，更不需要原地安置拆遷戶而擠壓開發(fā)利潤(rùn)。更重要一點(diǎn)，前期的拆遷成本低廉，二零零零年，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每平方米一千元，比經(jīng)濟(jì)適用房單價(jià)略低，可以預(yù)見，隨著房市的火暴，房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)推高，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)提高，當(dāng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與平均房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫節(jié)時(shí)，拆遷糾紛就會(huì)隨之而來(lái)，拆遷的難度也會(huì)增加。

南港新城規(guī)劃范圍內(nèi)，涉及到的拆遷戶多達(dá)兩千戶、九千余人，林泉認(rèn)為，至少要在今名兩年，將兩千戶拆遷戶都遷出南港新城。這樣，南港投資開發(fā)公司至少可以賺一筆拆遷差價(jià)。

顧曉玲有時(shí)候在想，誰(shuí)才是南港投資開發(fā)公司的真正決策者？所有員工無(wú)疑都是受她領(lǐng)導(dǎo)，林泉甚至連經(jīng)理一級(jí)的主管人員都沒有接觸過(guò)，但是南港投資開發(fā)公司卻不折不扣的以他的思路在運(yùn)作，在運(yùn)行。

在秀水閣的包廂里，在場(chǎng)的人包括趙增、顧曉玲、秦明、趙漢達(dá)、柳致、陳至立、錢薇等對(duì)南港投資開發(fā)公司有決策與影響的人，林泉提出大規(guī)模拆遷的思路。

顧曉玲不無(wú)酸意的說(shuō)道：“好不容易籌集這么多錢，卻要一下子拿出多一半的錢搞拆遷……關(guān)鍵一點(diǎn)，等到明年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高了，這批拆遷戶意識(shí)到補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差額落到南投，對(duì)南投的形象會(huì)有很大的影響。還有，南投的拆遷行為是半行政性的，對(duì)拆遷戶沒有原地安置的補(bǔ)償選擇，似乎也不公平。”

陳至立將頭湊到林泉耳邊，輕聲笑道：“我們是典型的官商勾結(jié)，給人戳脊梁是免不了的。”

林泉看了陳至立一臉，見他臉上并沒有因此而產(chǎn)生的慚愧。

林泉慢慢說(shuō)道：“這是對(duì)三方都有利的事情，不單對(duì)開發(fā)商、對(duì)政府，對(duì)拆遷戶也是如此。”

顧曉玲輕輕一笑，媚態(tài)橫生，說(shuō)道：“小仨博學(xué)強(qiáng)辨，明明侵占拆遷戶的補(bǔ)償差額，為什么會(huì)對(duì)拆遷戶有利，何況今年根本沒有多余的安置房指標(biāo)？”

林泉看了趙增一眼，趙增輕輕一嘆，示意他說(shuō)下去。

林泉說(shuō)道：“雖然可悲，但是政府主導(dǎo)的以房?jī)r(jià)促地價(jià)、以房市促經(jīng)濟(jì)的模式將在今后的幾年內(nèi)成為政府工作的重要思路，不單靜海市如此，全國(guó)各大城市都將如此，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的提高，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。他們到明年、或者后年拆遷，拆遷標(biāo)準(zhǔn)的提高，能比得上房?jī)r(jià)增幅的損失嗎？”

顧曉玲默然無(wú)語(yǔ)。

林泉繼續(xù)說(shuō)道：“天星湖與豪城做出決定，南港新城的拆遷戶購(gòu)房，可以享受９０％的優(yōu)惠，這樣一來(lái)，那些愿意居住到南港新城的拆遷戶，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之外，每平方米只要墊付七八百元，還享受種種稅費(fèi)上的優(yōu)惠。等到明年后，南港新城的房?jī)r(jià)漲到兩千六以上，就算補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高到一千二，但是那些拆遷戶想要住到南港新城，卻要多付出近５０％的代價(jià)。”

趙增嘆了一口氣：“拆遷越晚，選擇居住點(diǎn)的可能性越小，到最后，絕大多數(shù)拆遷戶都要被迫住進(jìn)安置房，這里動(dòng)作快點(diǎn)，對(duì)他們未嘗不是一件好事。”

林泉說(shuō)道：“南投其實(shí)在另一種形式上，增加了對(duì)拆遷戶的補(bǔ)償，南投與豪城定的基價(jià)是一千七百元，豪城花園賣給拆遷戶的房子，房?jī)r(jià)應(yīng)在一千七百左右，南投其實(shí)將贏余部分讓給拆遷戶。”

顧曉玲問道：“是不是從這方面做一些宣傳。”

林泉說(shuō)道：“不要讓媒體參與進(jìn)來(lái)，畢竟影響政府的正面形象，拆遷工作組與拆遷公司可以靈活一些。”

趙增微微露著笑，他知道林泉的最終用意：劉華東、朱云天也太可憐了，被算計(jì)了，卻不知道怎么一回事。可以預(yù)見，將有大量的拆遷戶涌入豪城花園和明年秋秀就會(huì)開盤的佳城園里，劉華東、朱云天不僅要對(duì)拆遷戶讓利，拆遷戶比例過(guò)大的小區(qū)，房?jī)r(jià)也會(huì)受到一定的影響。劉華東、朱云天做出這些犧牲，卻能加快南港新城建設(shè)的進(jìn)程，穩(wěn)定穩(wěn)步的將南港新城的房?jī)r(jià)推高。南港投資開發(fā)公司會(huì)獲利，最大的受益者卻還是在南港新城規(guī)劃范圍內(nèi)握有大量?jī)?chǔ)備土地的天星湖。多年之后的事實(shí)也證明天星湖是最大受益者，天星湖花費(fèi)五年，將南港星城這兩年儲(chǔ)備的近一千畝土地陸續(xù)開發(fā)掉，收益高達(dá)二十個(gè)億。

不過(guò)南投也是天星湖的大股東，最終算來(lái)，還是南投受益最大，南投的最大股東又是市政府。

基于種種的設(shè)想，不單趙增支持林泉的想法，耿一民也相當(dāng)認(rèn)可，其他的人，現(xiàn)在不點(diǎn)明，只怕也只有孔立民能看出點(diǎn)眉目來(lái)。

從去年起，林泉就將他的這方面的天賦逐漸發(fā)揮出來(lái)，發(fā)揮得淋漓盡致，這樣的林泉，讓耿一民也不得不生出倚重的想法，只想著林泉能早點(diǎn)從省立畢業(yè)，可以留在自己身邊，依為左右手。

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